文/陌上人 本栏目由侠客岛与《中国经济周刊》联合出品 上周，经济ke去参加了一个私人聚会。聚会上列席的有陆家嘴金领、大外企要害部门主管、奢侈品品牌高层、互联网创客等等，哦对了，还有一些网红博主，总之怎么时髦高端怎么来。 酒过三巡，桌上话题很自然进入了楼市环节。让经济ke感慨无限的是，在座很多“85后”已然拥有了买豪宅的能力，准确地说，是已然出手买下了豪宅。 这还不算什么，真正让经济ke吃惊的是，其中许多人都是在楼市大调控的2016年3月以后买入的，甚至为了绕过监管红线多买一两套，使出浑身解数。 豪宅 需要澄清的是，聚会上提到的“豪宅”，不是魔都“140平米以上、内环内330万/套”这种官方定义，而是地产圈公认的单价10万+、总价1500万以上的房子。就在楼市调控层层加码的当下，竟有那么多精英阶层主动加深和楼市的捆绑程度，确实出人意料。 几天前，总部位于伦敦的不动产顾问公司莱坊（Knight Frank）数据显示，去年，全美房价山顶的旧金山，豪宅涨幅仅为1.8%，略高于纽约的1.7%。然而，太平洋的西岸，广州涨了36.2%，北京涨了22.9%，上海涨了19.8%。面对越来越严的楼市调控，部分地区房价已经出现松动，就拿北京来说，4月的二手住宅成交均价已经比3月下降了6.8%。然而，万房齐喑的档口，唯有豪宅是一枝独秀。 一面是房价调控即将成效的公众预期，一面是逆势大涨的豪宅价格。如此“精分”的市场，谁是背后推手？又有啥市场影响？成了隐藏在这场财富之巅的神秘游戏最大的谜题。 需求 麦子，86年生人，双子座。刚毕业那会儿，他是国内某投行的投资经理。四五年后，为了调整作息和方便炒股，毅然辞职，结果就赶上了两件大好事：2014年自媒体创业的粉丝红利，以及2015年上半年的资本大牛市。 摇身一变，麦子成了某个网红品牌的大老板，再加上盘活在投资圈的资源人脉，麦子如今已经实现了财务自由。于是，麦子面对一个很现实的问题：这些钱怎么花？尽管麦子身上贴着最fashion的标签，仍然做出了无数前辈土豪的共同选择：买房、买房、买房。 2015年下半年，踩着魔都楼市暴涨的时间点，麦子一共花了2800万在同一个开发商那里买了两套房。当时的单价在7-8万之间。而在沉寂和观望了一整年后，上个月麦子揣着银行卡又踏进了售楼处。 饭桌上，麦子对经济ke抱怨他的“奢侈的烦恼”：开盘的那栋楼设计存在小缺陷， 3个厕所2个是暗卫，两个朝北房间大小不一，谁料开盘当天大量房源售出，并且是从总价最高的高区先“出清”，一转眼就买不到了。要知道，楼盘开盘均价11万，总价都在2500万以上。 至于调控，位于财富金字塔顶端的麦子没那么在意。他坚持认为稀缺性的优质房源具有保值功能，成交下滑的当下反而是入手的时机。经济ke先不评价他的观点真确与否，但有一点必须承认，伴随互联网起家而一跃成为“新贵”的“85后”买手们已经入场，成为豪宅市场的生力军。 经济ke的小伙伴《中国经济周刊》还专门调研采访过不少操刀过豪宅盘的营销人士，现在年轻面孔大多来自新金融、互联网等新兴行业，他们都抓住了被投资圈笑称“猪都能起飞”的行业风口，并成功迅速造富。而和享受过改革开放初期红利的父辈一样，这些人也并没能逃脱有钱就买房的宿命。 当天聚会，通过微博、微信粉丝经济起家的创客就有好几位，其中一位更是一口气买下了整个楼面，荣升某豪宅的业委会代表……在魔都，好几个知名公号的创始人都在汤臣一品、仁恒河滨、翠湖天地这样老牌的地标性豪宅社区买了房。 供应 上面经济ke给大家分析了豪宅的需求层面，其实从供应面看，接下来几年的豪宅产品只会多不会少。 道理非常简单。看一看前两年各地新拍的地价，如果不搭着这些新富阶层的快车包装成豪宅产品来卖，真的赚不了钱啊。就拿魔都来说吧，去年8月融信掏了110.1亿元拿下了静安区某块地，楼板价突破了10万元，这就意味着啥也没干成本价就是10万+，如果不往豪宅风上走，怎么赚回来？ 再来说说2015年开始就一路被群嘲“涨幅被挤出第一梯队”的广州。2010年荔湾区的一块地，楼板价很低，只要1.7万元/平米，当时业界都推测售价会在3万元/平米左右，但去年底开盘的时候，价格最终是5-7万元，经济ke看到开发商的宣传手册就明白了，贴上私家一公里江岸、带1.2万元/平米豪装等标签，可谓是“养肥了卖高价”的样本式买卖。 既有需求，又不缺供给，所以说，未来市面上的公寓恐怕也会渐渐豪宅化。 原因 限购、限贷带来了成交量急冻，为啥高净值人群还在用脚投票选择在这些明星城市投资房产？一个最没毛病的分析是，富人买房根本不需要贷款，上哪里搞不来几百万呢？至于限购，就经济ke所了解的情况看，以双方亲戚名义购买再私下签合同的做法一点也不稀奇。也就是说，现在宏观调控的小拳头再用力，也打不到这部分购买人群。 不过，即使资金充裕，富人们也要面临一个问题：难道他们真的就对已经高得突破天际线的房价继续上涨这么有信心吗？ 就这个问题，《中国经济周刊》采访的几个高产阶级，他们的说法集中在以下几点。 首先，土豪们没指望每年都像2015年下半年那样暴涨100%，但在城市化进程未完成、各地资源极不平衡的背景下，和其它投资渠道比起来，普遍认为房子保值不成问题； 其次，2011年上海房价也曾在重拳调控后下跌了30%，但先不提后来政策放开后报复性反弹的现实，就算重走旧路，带着“前科”记录的调控对买家心理预期真实产生的边际效应也将大大递减，简而言之，就是狼来了喊多了，人们无感了； 另外，就算狼真的来了，极端情况下房价再次下跌30%，也会从外环盘开跌，土豪们入手的豪宅盘受伤较浅。 由于谁也没有见过真正的房价崩塌，所以以上观点也纯属猜测，但 “你伤不到我”，仍可以说是土豪面对豪宅市场波动时的真实心态。对于一般人来说，几千万的豪宅仍旧像窗前的一抹白月光，更为实际的还是在最强调控和层层限购下，买到一套满足刚需的房子；而对于经济ke来说，想通过微信公号在地标性豪宅社区买房，似乎还任重道远。
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