个别城市因城施策政策微调——房地产调控政策不会发生根本性改变


  日期   2018-12-22   来源   经济日报

  

  (记者亢舒)菏泽等地房地产市场调控政策又现新变化。众说纷纭之下,应该更加清醒地认识到,要坚持“房住不炒”定位,保持调控定力,促进房地产市场平稳健康发展。

  菏泽等地出调控新政

  12月19日,山东菏泽房地产调控新政引发公众高度关注。菏泽市取消《菏泽市人民政府办公室关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》中“对主城区和住房成交量高、房价稳控压力大的县区实行新购住房限制转让措施,即所购买的新建商品住房和二手住房取得产权证书至少满2年后方可上市交易,非本地居民购房限制转让时间不少于3年”的规定。这项于2017年11月份出台的限售政策,刚刚满1年就宣布取消,不免让人进行诸多联想和猜测。

  一石激起千层浪。舆论高度关注之下,菏泽市住建局在19日傍晚作出说明,称近年来,受转让期限规定的影响,菏泽市二手房交易价格出现同比增长较快的势头,为了防止住房价格出现大的波动,促进房地产市场平稳健康发展,经过认真调查和评估,决定取消已出台的限制新购和二手住房转让期限规定。

  在此期间,山东省住建厅有关负责人接受采访时表示,关于房地产调控,山东省住建厅跟国家的调控政策是一致的,采用一城一策、因城施策的管控措施。因为各地方城市情况不一样,在政策方面也不是“一刀切”,各项政策还是各地方城市根据自身情况来主控,省住建厅会进行总体把控。

  除菏泽之外,近期还有个别城市有房地产及相关政策的微调。12月19日,广州市住建委发布《关于完善商服类房地产项目销售管理的意见》,2017年3月30日后土地出让成交的房地产项目,其商服类物业的销售对象应当是法人单位。2017年3月30日前土地出让成交的房地产项目,其商服类物业不再限定销售对象,个人购买商服类物业取得不动产证满2年后方可再次转让。

  广州市的政策是对商服类房地产项目的微调,从商服类销售对象只可以是法人单位,调整为个人可以再次购买部分商服类项目。同样是在广东,据媒体报道,珠海市的金湾区和斗门区,目前只需要1年社保就可以购买首套住房。而根据珠海市2017年4月印发的楼市调控通知,珠海全市范围内的所有户型住房,全部纳入限购范围。根据该政策,非本市户籍居民,在珠海购房,需连续缴纳5年社保。

  对于菏泽等地新政的出现,一时间众说纷纭,其中很多认为是释放出了调控放松的信号。但实际上,个别城市出现的房地产调控政策的变化,是各地根据自身情况进行的政策微调,属常规现象,不具有普遍意义,也完全不意味调控放松,当前房地产调控政策不会发生根本性改变。

  国务院发展研究中心市场经济研究所副所长邓郁松认为,调控的主体在地方政府,地方政策进行微调,体现地方对于出台调控政策有更大自主权。各地因城施策,根据当地市场发展情况进行调整,既不抑制、也不刺激,使房地产市场的各项政策逐步回归中性。

  恒大研究院副院长夏磊认为,一些三四线城市随着市场的变化对相关政策进行梳理是正常现象。限价、限售这些政策,在市场高温的时候,起到迅速踩刹车的作用。随着市场平稳,地方政府也会根据市场情况退出一些应急性政策,保留可以让市场平稳健康发展的政策。这与放松调控是不一样的,是两回事。

  个别城市住房信贷政策亦有微调

  深圳个别银行近日下调首套房贷利率也引发社会关注。深圳某银行将个人住房首套房贷利率由基准利率上浮15%下调至基准利率上浮10%,下调了5个百分点。这也被很多人解读为政策的松动。

  对此,中国人民大学重阳重阳金融研究院高级研究员董希淼认为,除个别城市限售、限购等政策微调外,近期的确也观察到一些地方信贷政策的微调,在有些城市,首付比例和房贷利率有所降低。

  “总体而言,这些不意味房地产调控政策有根本性改变,未来房地产调控也不会有根本性改变。”董希淼说,“受到当前实体经济不景气等因素的影响,一些银行把个人住房贷款业务作为重要的业务方向,首付比例和利率的调整是为了更好发展业务,拓展市场。”

  同时,董希淼还认为,住房信贷政策不是地方政策能调控的,而是由银行自己掌握,不存在地方政府能干涉的问题。预计未来一些地方在住房信贷政策上也可能有微调,但不大可能有根本性松动。

  董希淼说,住房信贷政策一直主张是差别化的信贷政策,对不同的购房人群,购买首套住房,改善性住房,应该有差别化支持,不能因为一些调控政策误伤刚需购买人群。随着市场的变化对一些政策微调,有时候也是必要的。

  坚持“房住不炒定位” 保持调控定力

  地方政府是房地产的调控主体,根据市场的变化因城施策出台相关政策是其职能所在。尽管房地产市场能够进行自身调节,在必要时,行政手段通常能够有立竿见影的效果,是十分必要的。任由房地产市场如脱缰野马过快上涨,最后伤及的是整个实体经济。因此,要“坚持房子是用来用的,不是用来炒的定位”,坚定不移地进行必要的房地产市场调控,促进市场的平稳健康发展,这是不容置疑的。

  在地方政府作为调控主体的同时,对于地方政府而言,土地财政收入又是一笔重要的财政收入来源,房地产市场是可以比较快速带来财政收入的一个行业。既要坚持房住不炒,抑制房价过快上涨,又要摆脱对房地产市场的依赖,这成为对地方政府的一个重要考验。

  过去一段时间,各地坚持因城因地制宜、精准施策,强化地方调控主体责任,房地产市场整体保持稳定。应该说,房地产市场调控取得了良好效果和不错的成绩。对于房地产市场调控,我们应该保持定力,决不能前功尽弃,半途而废。董希淼认为,地方对过去过于严苛的限售、限购等政策进行微调,可以理解,也有必要,但房地产调控“行百步者半九十”,要保持定力。

  与此同时,市场的发展瞬息万变,不同城市之间的情况也各不相同,应该既防止房价过快上涨,也防止大起大落,确保市场平稳健康。

  房地产调控终究是行政手段,有的本身就是需要其发挥短期作用。从长远来看,应加快建立房地产基础性制度和长效机制建设,这才是能够促进市场平稳健康发展的治本之策。

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